L’entrepreneur a besoin d’une adresse stable pour fidéliser sa clientèle. La signature d’un bail commercial lui assure la jouissance des locaux pendant au moins 9 ans.
Durée du bail commercial, résiliation, évolution du loyer… nous vous expliquons ce qui distingue le bail commercial des autres baux de location.
Particularités du bail commercial
Le bail commercial est signé pour 9 ans durant lesquelles le propriétaire ne peut pas récupérer son bien, sauf en cas de situation exceptionnelle : travaux dans le bâtiment, désir de vivre dans la partie habitable de l’immeuble et bien sûr, situation exceptionnelle qui nécessiterait une résiliation du bail… Si un de ces cas se présente, il doit tout de même attendre 3, 6 ou 9 ans après la signature du contrat.
En plus du loyer, un pas de porte peut être demandé. Il s’agit d’un droit d’entrée souvent appliqué lors de la location de locaux bénéficiant d’une bonne localisation.
Important : il est plus sûr de se rendre chez le notaire pour la signature d’un bail commercial. Celui-ci offre plus de protection en cas de non-paiement des loyers.
1) Résiliation du bail commercial de la part du locataire
Le locataire a le droit de résilier son bail à l’issue de la 3e année, puis tous les 3 ans. Sauf si mentionné dans le contrat de bail, il a également le droit de céder son local à un autre commerçant. On parle alors de cessation de fonds de commerce.
2) Résiliation du bail commercial de la part du propriétaire
Le locataire qui arrive en fin de bail bénéficie d’un droit de renouvellement. Si le propriétaire refuse la reconduction du bail, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire lésé. Celle-ci peut aller jusqu’au montant de la valeur vénale du fonds. Le locataire devra alors quitter les lieux et trouver un autre local pour exercer son activité et éventuellement pour changer la domiciliation de son entreprise.
Le saviez-vous ? : la valeur vénale d’un fonds de commerce correspond à la valeur donnée aux éléments non mobiliers et immobiliers du commerce : clientèle, pas de porte, enseigne, marque…
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Révision du loyer d’un local commercial
Pour éviter toute majoration excessive des loyers de la part des propriétaires des locaux commerciaux et ainsi protéger les entrepreneurs, la révision des loyers est régie par un règlement. Elle ne peut intervenir qu’à chaque période triennale et la hausse ne peut dépasser l’indice des loyers commerciaux (ILC). Resté relativement stable jusqu’en 2015, on note une légère hausse de l’ILC de l’ordre de 0.5 % en 2016 pour atteindre 2.2 % en 2018.
Louer un local d’activité sans bail commercial
On voit de plus en plus souvent de commerces ouvrir pour une période courte, notamment dans le cas d’une activité saisonnière ou d’un commerce éphémère. Il s’agit de baux commerciaux dont la durée peut être déterminée par les deux parties, propriétaire et locataire, à condition que celle-ci soit inférieure à 3 ans.
À l’issue de ces 3 ans, si le propriétaire n’a pas résilié le bail, celui-ci prendra automatiquement la forme d’un bail commercial de 9 ans. À noter que le locataire ne bénéficie d’aucune indemnité en cas de rupture de bail durant la période des 3 ans.
La signature d’un bail commercial est un engagement qui implique le propriétaire comme le locataire sur le long terme. Si le propriétaire doit tout mettre en œuvre pour garantir à son locataire un exercice de ses fonctions serein, le locataire doit quant à lui respecter l’usage des lieux mentionné dans le bail et payer son loyer dans les délais impartis.
