La Société Civile immobilière (SCI) professionnelle est une forme juridique permettant à une entreprise d’investir et de gérer son patrimoine immobilier de manière optimisée.
Cette structure présente de nombreux avantages, tant en termes de flexibilité que de fiscalité ou de transmission du patrimoine.
Alors, quels sont réellement ses atouts et comment faire pour en créer une ? Découvrez plus en détail de quelles façons la SCI professionnelle contribue à l’optimisation de votre gestion immobilière.
Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?
Une SCI professionnelle est une forme juridique spécifique dont la vocation est d’exercer une activité économique en lien avec des biens immobiliers. Contrairement à une SCI classique, dont l’objectif principal est généralement la gestion du patrimoine familial ou la détention d’un bien immobilier pour des raisons personnelles, la SCI professionnelle est créée dans le but de faciliter la gestion et l’exploitation du patrimoine immobilier d’une entreprise ou d’un groupe de professionnels.
La principale différence entre une SCI professionnelle et une SCI classique réside dans l’objet social de la société. Alors que la SCI classique se concentre sur la gestion patrimoniale et peut être utilisée pour l’acquisition ou la gestion d’un bien immobilier familial, la SCI professionnelle est spécifiquement créée dans un but économique.
La SCI professionnelle est souvent choisie par les entreprises qui souhaitent regrouper les associés autour d’un projet commun de détention et de gestion de biens immobiliers. Cette forme juridique permet aux associés de partager les risques et les bénéfices liés à cette activité immobilière, tout en bénéficiant d’une structure juridique et fiscale adaptée.
En termes de structure et de fonctionnement, la SCI professionnelle est similaire à une SCI classique. Elle est constituée par au moins deux associés, qui détiennent des parts sociales correspondant à leur participation dans la société. Les décisions au sein de la SCI professionnelle sont prises selon les règles fixées par les statuts. Les bénéfices réalisés par la SCI professionnelle, quant à eux, sont répartis entre les associés en fonction de leurs droits respectifs.
Les avantages de la SCI professionnelle
La mise en place d’une SCI professionnelle présente de nombreux avantages.
1. L’optimisation fiscale
La SCI professionnelle offre plusieurs avantages intéressants, notamment sur le plan fiscal.
L’imposition de la société et non pas des associés
Contrairement à une SCI classique où les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, la SCI professionnelle permet d’imposer les revenus générés par les biens immobiliers au niveau de la société elle-même.
Ainsi, les bénéfices réalisés par la SCI professionnelle sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), qui bénéficie d’un taux réduit par rapport au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette différence de taux d’imposition engendre une économie fiscale significative.
La déduction des charges et des amortissements
La SCI professionnelle permet de déduire certaines charges comme les frais de réparation, d’entretien, d’assurance, de gestion, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à la rénovation des biens.
De plus, la SCI professionnelle offre également la possibilité d’amortir les biens immobiliers détenus, ce qui permet de réduire la base imposable et donc la charge fiscale de l’entreprise.
Le report des déficits fonciers
Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers de la SCI professionnelle, cela génère un déficit foncier. Or, celui-ci peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une transmission facilitée
Lors de la transmission d’une SCI professionnelle, les associés peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux. Par exemple, en cas de donation de parts sociales, des abattements spécifiques peuvent s’appliquer, réduisant ainsi la fiscalité liée à la transmission du patrimoine immobilier.
2. La protection du patrimoine
La SCI professionnelle offre aussi une excellente protection du patrimoine. En effet, cette structure juridique permet de séparer clairement le patrimoine immobilier de l’entreprise du patrimoine personnel des associés. Cela limite considérablement les risques financiers.
La responsabilité limitée
Les associés ne sont responsables des dettes et des obligations de la société qu’à concurrence de leurs apports, c’est-à-dire de leurs parts sociales. Ainsi, en cas de difficultés financières de la SCI, les créanciers ne pourront pas saisir les biens personnels des associés pour régler les dettes.
La séparation du patrimoine
La SCI professionnelle permet de séparer clairement le patrimoine immobilier de l’entreprise du patrimoine personnel des associés. Cette séparation permet de protéger les biens personnels des associés en cas de litiges, de procédures judiciaires ou de faillite de la SCI.
La protection en cas de décès ou de retrait d’associés
La SCI professionnelle facilite la transmission et la continuité du patrimoine immobilier en cas de décès ou de retrait d’associés. Les parts sociales d’une SCI sont plus faciles à transmettre que la propriété directe d’un bien immobilier.
Ainsi, en cas de décès d’un associé, cela préserve aussi la pérennité de l’activité de la SCI et son patrimoine immobilier.
3. La souplesse de gestion
La SCI professionnelle offre également une grande souplesse de gestion par rapport à d’autres formes juridiques. Cela concerne notamment plusieurs aspects.
Les prises de décisions
Les décisions au sein de la SCI professionnelle sont prises en fonction des règles fixées par les statuts et des droits de vote des associés. Cela signifie que les associés ont la possibilité d’organiser la gouvernance de la société selon leurs besoins.
Ils peuvent décider des modalités de prise de décisions, du quorum requis, de la répartition des droits de vote, etc.
La composition des associés
Les associés peuvent être des personnes physiques, des personnes morales ou même d’autres sociétés. Cette possibilité de regrouper différents types d’associés permet d’apporter des compétences complémentaires et d’ouvrir des opportunités de partenariats.
La gestion des biens immobiliers
La SCI professionnelle offre une grande flexibilité dans la gestion des biens immobiliers. Les associés peuvent prendre des décisions concernant l’achat, la vente, la location, la rénovation, l’entretien et la gestion des biens immobiliers en fonction de leurs objectifs.
Ils peuvent décider collectivement des orientations à suivre et des investissements à réaliser. Cette souplesse de gestion permet de s’adapter rapidement aux fluctuations du marché immobilier.
Le transfert de parts sociales
Comme vu précédemment, la SCI professionnelle facilite le transfert de parts sociales entre les associés. Ainsi, en cas de besoin de liquidités ou de sortie d’un associé, il est possible de céder tout ou partie de ses parts sociales à d’autres associés ou à de nouveaux investisseurs.
Comment créer une SCI professionnelle ?
La création d’une SCI professionnelle nécessite quelques démarches administratives spécifiques.
1. La rédaction des statuts
La rédaction des statuts d’une SCI professionnelle est une étape essentielle dans sa création. En effet, ce sont les statuts qui fixent les règles de fonctionnement de la SCI, déterminent les droits et les obligations des associés, et établissent les modalités de prise de décisions. Les grandes étapes de la rédaction des statuts sont les suivantes.
Les informations essentielles
Les associés commencent par indiquer le nom de la société (qui doit inclure la mention “SCI” suivie de la dénomination sociale choisie), l’adresse du siège social, la durée de la société (généralement indéterminée) et son objet social précis.
La détermination des apports des associés
Les statuts doivent indiquer les apports réalisés par chaque associé.
La répartition des parts sociales
Les statuts doivent prévoir la répartition des parts sociales entre les associés. Cette répartition peut se faire en fonction des apports réalisés par chaque associé ou selon d’autres critères convenus entre les parties. Il est également possible de prévoir des clauses de préférence ou des clauses d’agrément pour encadrer la cession de parts sociales.
Les règles de gouvernance
Les statuts doivent définir les règles de fonctionnement de la SCI professionnelle, notamment en ce qui concerne la prise de décisions.
Il est possible d’établir des règles de majorité pour les décisions importantes, de prévoir des règles spécifiques pour la nomination du gérant ou des organes de contrôle, et de déterminer les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales.
Les règles de fonctionnement financier
Les règles de fonctionnement financier comprennent notamment la répartition des bénéfices, les modalités de rémunération des gérants, les règles de comptabilité et les modalités de contrôle des comptes.
Les clauses spécifiques
Selon les besoins spécifiques de la SCI professionnelle, il peut être nécessaire d’intégrer des clauses spécifiques dans les statuts. Par exemple, ces derniers peuvent inclure des clauses de non-concurrence, des clauses de préemption en cas de cession de parts, ou encore des clauses relatives à la fiscalité ou à la transmission de parts sociales.
La rédaction des statuts d’une SCI professionnelle peut être complexe. Voilà pourquoi, de nombreuses entreprises se font aider par un professionnel du droit (avocat ou notaire). Ces derniers vous assurons que les statuts sont conformes à la réglementation en vigueur et qu’ils répondent bien aux attentes de tous les associés.
2. La constitution du capital social
Le capital social d’une SCI professionnelle est constitué des apports réalisés par les associés lors de la création de la société. Ces derniers peuvent être effectués en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers) ou en industrie (compétences, savoir-faire).
Les apports en numéraire
Les associés peuvent décider d’apporter des fonds en numéraire à la SCI. Ces apports en argent peuvent être effectués lors de la constitution de la société ou ultérieurement, selon les besoins de l’entreprise.
Le montant de chaque apport en numéraire est fixé dans les statuts de la SCI. Les associés doivent verser les sommes correspondantes sur un compte bancaire ouvert au nom de la société.
Les apports en nature
Les associés ont également la possibilité d’apporter des biens immobiliers à la SCI en tant qu’apports en nature. Ces biens peuvent être des immeubles, des terrains ou d’autres types de biens immobiliers. Leur évaluation doit être réalisée de manière objective et justifiée. Une expertise indépendante peut donc être nécessaire.
Les apports en industrie
Les associés peuvent effectuer des apports en industrie, c’est-à-dire apporter leurs compétences, leur expérience ou leur savoir-faire à la SCI professionnelle. En effet, même si ces apports ne correspondent pas à des biens matériels, ils contribuent à la création et au développement de l’activité de la société.
La valeur de ces apports en industrie ne se traduit pas par une augmentation du capital social, mais peut donner lieu à une rémunération spécifique ou à une attribution de parts sociales supplémentaires.
Notez aussi que le capital social d’une SCI professionnelle n’est pas soumis à un montant minimum légal. Les associés sont libres de fixer le montant de leur capital social en fonction de leurs besoins et de leurs projets immobiliers.
Toutefois, il est recommandé de constituer un montant suffisant pour assurer le bon fonctionnement de la société et lui donner une crédibilité financière.
3. L’enregistrement et les formalités
Les statuts de la SCI professionnelle doivent d’abord être enregistrés auprès du greffe du tribunal de commerce. Puis, la société doit encore s’acquitter d’autres formalités.
La déclaration fiscale
La déclaration fiscale peut être réalisée auprès de l’administration fiscale. Elle permet d’obtenir un numéro d’identification et d’être reconnue en tant que contribuable.
L’annonce légale
Il est obligatoire de publier une annonce légale annonçant la création de la SCI professionnelle. Celle-ci doit contenir certaines informations spécifiques, telles que la dénomination sociale de la société, son siège social, son capital social, etc. La publication de l’annonce légale se fait dans le journal officiel.
L’immatriculation
La SCI professionnelle doit être immatriculée au registre du commerce. Cette démarche permet d’obtenir un extrait Kbis ou un document similaire qui atteste de l’existence légale de la société. L’immatriculation au registre du commerce permet également d’obtenir un numéro SIREN/SIRET.
Notre astuce pour faciliter la gestion de votre entreprise
La SCI professionnelle présente de nombreux avantages pour les entreprises souhaitant optimiser leur gestion immobilière. Cette forme juridique offre une fiscalité avantageuse, une protection du patrimoine, une souplesse de gestion et facilite la transmission du patrimoine.
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